長(zhǎng)沙晚報(bào)掌上長(zhǎng)沙5月18日訊（全媒體記者 鄧艷紅 通訊員 李果）居住在城市住宅小區(qū)，離不開物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供保潔,、安保等服務(wù),。好的物業(yè)服務(wù)能讓業(yè)主感受到回家的舒適與溫馨,，但如果物業(yè)服務(wù)不到位,，就會(huì)讓業(yè)主心里添堵,。

　　面對(duì)物業(yè)服務(wù)不到位等現(xiàn)象，業(yè)主維權(quán)是否有法律依據(jù),，又該如何正確維權(quán),？近日，針對(duì)生活中一些常見的物業(yè)服務(wù)不到位的行為,，湖南省高級(jí)人民法院發(fā)布了維權(quán)的法律依據(jù)及維權(quán)途徑,。

　　物業(yè)公司以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)為由，采取停水,、停電,、停氣、停用電梯等行為

　　維權(quán)途徑：向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門,、物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心等政府部門投訴,，由相關(guān)部門責(zé)令物業(yè)公司整改。造成損失的,，相關(guān)業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)公司賠償,。

　　法條鏈接：《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十九條：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電,、氣等價(jià)格按照價(jià)格主管部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。供水、供電,、供氣,、供熱、通訊,、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向終端用戶收取有關(guān)費(fèi)用,。物業(yè)服務(wù)人接受委托代收上述費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用,，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電,、供水、供熱,、供氣等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi),。”

　　《中華人民共和國(guó)民法典》第二百八十七條：“業(yè)主對(duì)建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及其他業(yè)主侵害自己合法權(quán)益的行為,，有權(quán)請(qǐng)求其承擔(dān)民事責(zé)任?！?/p>

　　物業(yè)服務(wù)著實(shí)糟糕且長(zhǎng)期不整改

　　維權(quán)途徑：召開業(yè)主大會(huì)表決更換物業(yè)公司,。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)系由建設(shè)單位（開發(fā)商）選定,，業(yè)主未參與選聘，部分存在服務(wù)質(zhì)量,、服務(wù)態(tài)度不到位情況,。入住率較高的小區(qū)應(yīng)及時(shí)成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),，一則可在平日由業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司溝通,、交涉改進(jìn)服務(wù)事宜，二則可在必要時(shí)表決更換物業(yè)公司,，通過(guò)市場(chǎng)選擇,、競(jìng)爭(zhēng)的手段促進(jìn)物業(yè)公司提高服務(wù)水平。

　　法條鏈接：《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：……（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人……決定前款其他事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,。”

　　第二百八十四條：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施,，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理,。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換,?！?/p>

　　第九百四十條：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的,，前期物業(yè)服務(wù)合同終止,。”

　　第九百四十六條：“業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的,，可以解除物業(yè)服務(wù)合同,。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人,，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外,。依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的,，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失?！?/p>

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是,，只有一個(gè)業(yè)主的,，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)職責(zé),。”

　　業(yè)主未交物業(yè)費(fèi)被起訴,，并要求支持滯納金（違約金）

　　維權(quán)途徑：積極應(yīng)訴,。如因物業(yè)服務(wù)不到位暫未交納物業(yè)費(fèi)，可在答辯時(shí)陳述自己欠交物業(yè)費(fèi)的理由,，并提交相關(guān)證據(jù),。如能舉證證明物業(yè)公司確未依照法律規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，可向法院提出減少相應(yīng)物業(yè)費(fèi),、不支付滯納金的意見,，由法院依法審查。需注意的是,，對(duì)物業(yè)公司服務(wù)不到位之處,，要及時(shí)拍照取證，以備應(yīng)訴所需,。另外,，物業(yè)服務(wù)是一個(gè)持續(xù)、動(dòng)態(tài)的過(guò)程,，留存證據(jù)要注意有連續(xù)性,、持續(xù)性。

　　法條鏈接：《中華人民共和國(guó)民法典》第五百零九條：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)……”

　　第五百七十七條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行,、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！?/p>

　　第五百九十二條：“當(dāng)事人都違反合同的,，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。當(dāng)事人一方違約造成對(duì)方損失,，對(duì)方對(duì)損失的發(fā)生有過(guò)錯(cuò)的,，可以減少相應(yīng)的損失賠償額?！?/p>

　　《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十七條：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張,，有責(zé)任提供證據(jù)……”

　　《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明,，但法律另有規(guī)定的除外,。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果,?！?/p>

　　維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)不到位

　　維權(quán)途徑：直接或通過(guò)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司溝通,、交涉,，要求改進(jìn)服務(wù)；向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門,、物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心等政府部門反映,、投訴，由政府職能部門督促物業(yè)公司整改,。

　　法條鏈接：《中華人民共和國(guó)民法典》第二百八十五條：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托,，依照本法第三編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，接受業(yè)主的監(jiān)督,，并及時(shí)答復(fù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問(wèn),。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作,?！?/p>

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條：“業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：……（三）及時(shí)了解業(yè)主,、物業(yè)使用人的意見和建議,，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同……”

　　《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第二十三條：“各級(jí)發(fā)展和改革部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門,、市場(chǎng)監(jiān)督管理部門,、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）依據(jù)職責(zé)，依法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理,。在監(jiān)督檢查,、價(jià)格成本監(jiān)審過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合,，如實(shí)反映情況,，提供必要的賬簿、合同文件以及其他資料,，不得弄虛作假,。”

　　家中失竊,、車輛被刮擦

　　維權(quán)途徑：第一時(shí)間報(bào)警由公安機(jī)關(guān)處理,。除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)沒(méi)有保管的義務(wù),，但如果物業(yè)公司存在門崗無(wú)人值守、監(jiān)控?fù)p壞不及時(shí)維修等疏于管理情形導(dǎo)致?lián)p害發(fā)生的,，業(yè)主可要求物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任,。

　　法條鏈接：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律,、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù),、管理和維護(hù)義務(wù),，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的,，人民法院應(yīng)予支持,。”

　　小區(qū)內(nèi)行人或車輛被墜落物砸傷

　　維權(quán)途徑：向侵權(quán)人主張賠償,。物業(yè)公司未采取必要的安全保障措施的,，可要求物業(yè)公司承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。同時(shí),，可向公安部門報(bào)案,，由公安機(jī)關(guān)調(diào)查處理。

　　法條鏈接：《中華人民共和國(guó)民法典》第一千二百五十四條：“禁止從建筑物中拋擲物品,。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的,，由侵權(quán)人依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；經(jīng)調(diào)查難以確定具體侵權(quán)人的,，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外,，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償?？赡芗雍Φ慕ㄖ锸褂萌搜a(bǔ)償后,，有權(quán)向侵權(quán)人追償。物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生,；未采取必要的安全保障措施的,，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。發(fā)生本條第一款規(guī)定的情形的,，公安等機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)調(diào)查,，查清責(zé)任人?！?/p>

　　物業(yè)公司收費(fèi)不規(guī)范

　　維權(quán)途徑：向市場(chǎng)監(jiān)督管理部門或住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門投訴,。市場(chǎng)監(jiān)督管理部門對(duì)物業(yè)費(fèi)收取有監(jiān)管職責(zé)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門是物業(yè)公司的行業(yè)管理部門,，有權(quán)對(duì)物業(yè)公司的違規(guī)行為進(jìn)行處理,。

　　法條鏈接：《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第二十三條：“各級(jí)發(fā)展和改革部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門,、市場(chǎng)監(jiān)督管理部門,、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）依據(jù)職責(zé)，依法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理。在監(jiān)督檢查,、價(jià)格成本監(jiān)審過(guò)程中,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合，如實(shí)反映情況,，提供必要的賬簿,、合同文件以及其他資料，不得弄虛作假,?！?/p>

　　第二十四條：“物業(yè)服務(wù)人有下列行為之一的，由市場(chǎng)監(jiān)督管理部門按照有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定予以處罰：（一）違反本辦法第八條和第九條規(guī)定,，不遵守政府指導(dǎo)價(jià)管理擅自制定或上調(diào)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,；（二）超過(guò)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的；（三）擅自設(shè)立強(qiáng)制性收費(fèi)項(xiàng)目的……”

　　小區(qū)消防通道被堵

　　維權(quán)途徑：物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的公用消防設(shè)施有維護(hù)管理義務(wù),，如業(yè)主向物業(yè)公司反映無(wú)果,，可向消防部門反映、投訴,，由消防部門責(zé)令物業(yè)公司或相關(guān)業(yè)主整改,。

　　法條鏈接：《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十二條：“……對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保,、消防等法律法規(guī)的行為,，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理,?！?/p>

　　《中華人民共和國(guó)消防法》第十八條：“……住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù),?！?/p>

　　《中華人民共和國(guó)消防法》第六十七條：“機(jī)關(guān)、團(tuán)體,、企業(yè),、事業(yè)等單位違反本法第十六條、第十七條,、第十八條,、第二十一條第二款規(guī)定的，責(zé)令限期改正,；逾期不改正的,，對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分或者給予警告處罰?！?/p>

　　物業(yè)公司被更換后不搬走或不移交資料

　　維權(quán)途徑：請(qǐng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）,、物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心等政府部門出面協(xié)調(diào),，也可向法院提起相關(guān)訴訟。

　　法條鏈接：《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十九條：“物業(yè)服務(wù)合同終止的,，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域,，將物業(yè)服務(wù)用房,、相關(guān)設(shè)施,、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人,，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作,，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的,，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi),；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失,?！?/p>