長(zhǎng)沙晚報(bào)全媒體記者 孫占鋒

　　開發(fā)商交房時(shí)，發(fā)現(xiàn)問題必須整改,，要不要交物業(yè)費(fèi)？已經(jīng)交了鑰匙,，但沒裝修,、沒入住，要不要交物業(yè)費(fèi),？物業(yè)公司安保,、衛(wèi)生服務(wù)太差，可不可以不交物業(yè)費(fèi),？……買房一陣子，物業(yè)一輩子,！對(duì)每個(gè)人來說,，身邊的“小物業(yè)”，著實(shí)關(guān)乎到“大民生”,。特別是類似上面這些問題,，想必很多人或多或少都遇到過。那么,，物業(yè)費(fèi)可不可以不交,、少交？近日,，修訂后的《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》）發(fā)布,，自2022年5月15日起施行，有效期五年,。我們不妨從中探尋一下法規(guī)層面的依據(jù),。

　　問題1

　　正式收房前，要不要交物業(yè)費(fèi),？

　　要交,！但不要自己掏腰包。先看《管理辦法》第十五條第（三）款的表述——

　　買受人在查驗(yàn)收房時(shí)存在不符合法律法規(guī)或者購房合同約定的質(zhì)量要求的,，整改期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納,。物業(yè)買受人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)從建設(shè)單位書面通知買受人辦理交付手續(xù)的次月開始計(jì)收,，由物業(yè)買受人交納,，但首先由建設(shè)單位墊付并負(fù)責(zé)追繳。

　　開發(fā)商要你收房時(shí),，如果發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題,、不滿意,，可以要求開發(fā)商進(jìn)行整改，比較常見的是類似空鼓,、裂紋,、漏水、不平整等方面的小問題,。如果是嚴(yán)重影響建筑主體結(jié)構(gòu)（承重墻,、梁、柱等）安全的質(zhì)量問題,，房屋很難通過竣工驗(yàn)收,，哪怕真的這樣交到你手里，也完全可以依法要求解除購房合同,，并要求賠償,。

　　《管理辦法》明確了建設(shè)單位向受買人交房時(shí)間節(jié)點(diǎn)必須是實(shí)質(zhì)性辦理了交付手續(xù)。若房屋有小問題需要整改,，整改期間的物業(yè)費(fèi)還是要交的,，但是由開發(fā)商來交。如果“無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)”,，物業(yè)費(fèi)也是要交的,，也是首先由開發(fā)商“墊付”然后再向買房人追繳。

　　問題2

　　收了房后,，就要立即交物業(yè)費(fèi)嗎,？

　　有一個(gè)月的費(fèi)用不用自己交。先看《管理辦法》第十五條第（一）（二）款的表述——

　?。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同簽訂之日至房屋交付買受人之日的當(dāng)月物業(yè)服務(wù)費(fèi),，由建設(shè)單位交納；

　?。ǘ┓课萁桓顿I受人之日的次月及以后的物業(yè)服務(wù)費(fèi),，由業(yè)主交納；但是建設(shè)單位向業(yè)主承諾減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及尚未出售的房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi),，由建設(shè)單位交納,。

　　很明確，收房當(dāng)月的物業(yè)費(fèi)也是由開發(fā)商來交的,，次月及以后的物業(yè)服務(wù)費(fèi),，才由業(yè)主交納。舉個(gè)例子：房子2022年5月15日正式交付,，按時(shí)收房后,，從2022年6月開始交物業(yè)費(fèi)就行。

　　問題3

　　沒裝修、沒入住,，要不要交物業(yè)費(fèi),？

　　要交，但是可以打折,，而且最起碼九折,！先看《管理辦法》第十五條第（五）款的表述——

　　（五）業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定時(shí)間,，為已辦理房屋交付手續(xù)但未入住或未使用的空置房交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí),，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按不超過90%交納，具體優(yōu)惠幅度由市,、縣確定,。

　　翻譯一下：就是最多也只交90%，還可以更低,。不過,，收房后一分錢物業(yè)費(fèi)都不交，肯定是不對(duì)的,。

　　問題4

　　對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意,，可以不交物業(yè)費(fèi)嗎？

　　大多數(shù)情況下不行,！先看《管理辦法》第十七條的表述——

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納義務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,；逾期不交納的,，物業(yè)服務(wù)人依法追繳,。成立了業(yè)主大會(huì)的，其業(yè)主委員會(huì)有義務(wù)督促業(yè)主交納,。

　　這里明確的是業(yè)主的義務(wù),，就是按物業(yè)服務(wù)合同“按時(shí)足額”交物業(yè)費(fèi)，不交的話物業(yè)公司可以去法院告你,，而且根據(jù)大多數(shù)案例,，一告一個(gè)準(zhǔn)。

　　業(yè)主就這么憋屈沒法了,？也不是,！對(duì)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量整體看待，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)單位所服務(wù)的是全體業(yè)主和整個(gè)小區(qū),，用法律術(shù)語講“具有公共性和整體性,，涉及全體業(yè)主和整個(gè)小區(qū)的公共利益，在效用上具有不可分割性和依賴性”,，因此業(yè)主個(gè)人不能因?yàn)閷?duì)物業(yè)公司的安保,、衛(wèi)生等局部服務(wù)不滿而拒交物業(yè)費(fèi)。但是,，如果物業(yè)服務(wù)明顯違法了,，安全保障明顯缺失,、接連招賊了，垃圾沒人清理,、堵了大門了……這些情況下,，物業(yè)費(fèi)可以適當(dāng)減免，甚至可以要求物業(yè)單位進(jìn)行賠償,。當(dāng)然了,，這些情況協(xié)商不順的話，鬧不好都得走法律程序,。

　　問題5

　　物業(yè)公司可以通過停水停電催交物業(yè)費(fèi)嗎,？

　　不合法！先看《管理辦法》第十九條的表述——

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水,、電,、氣等價(jià)格按照價(jià)格主管部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。供水,、供電,、供氣、供熱,、通信,、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向終端用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)人接受委托代收上述費(fèi)用的,，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用,，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水,、供熱,、供氣等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　翻譯一下：對(duì)于供水,、供電,、供氣等第三方產(chǎn)品而言，物業(yè)單位只是提供輔助服務(wù)的,，所收費(fèi)用也是“代收”,，連“手續(xù)費(fèi)”都不得額外收取，更何況去切斷關(guān)乎業(yè)主基本生計(jì)的水電氣呢,？換言之,，水電氣的供應(yīng)，從法律層面講是另一個(gè)服務(wù)關(guān)系,，不是物業(yè)服務(wù)的主體內(nèi)容,。

　　對(duì)于物業(yè)公司而言，業(yè)主欠物業(yè)費(fèi)不交的話，可以通過催告,、提起訴訟或申請(qǐng)仲裁等合法的方式解決,。

　　問題6

　　停車位被物業(yè)對(duì)外出租，合法嗎,？

　　有可能已經(jīng)違法了,。先看看《管理辦法》第二十條的表述——

　　未成立業(yè)主大會(huì)前，由物業(yè)服務(wù)人代管物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益,，經(jīng)營(yíng)收益應(yīng)實(shí)行專款專用并定期公示收支情況,。其他經(jīng)營(yíng)主體利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)前，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)人的同意,，并按照有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。其他經(jīng)營(yíng)主體交納的租金或其他收入應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用范圍,。

　　根據(jù)法律人士分析，上述問題的焦點(diǎn)在于物業(yè)公司是否有權(quán)將地面停車位（或者其他業(yè)主共有區(qū)域）出租經(jīng)營(yíng),。若物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán),，擅自將共用部分出租經(jīng)營(yíng)，屬于無權(quán)處分,，業(yè)主委員會(huì)可以物業(yè)公司侵權(quán)為由要求物業(yè)公司停止侵害,，恢復(fù)原狀，并賠償損失,。

　　若物業(yè)公司對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)是經(jīng)過業(yè)主大會(huì)授權(quán)的,，則所得收益應(yīng)當(dāng)用于補(bǔ)充業(yè)主專項(xiàng)維修資金,，不得由物業(yè)擅自挪用,。

　　問題7

　　屋頂滲漏、水管開裂,，可以不交物業(yè)費(fèi)嗎,？

　　不可以。這個(gè)問題《管理辦法》里沒有明文涉及,，但是我們根據(jù)以往案例歸結(jié)一下,。

　　如果漏水等問題是房屋本身的，那么開發(fā)商作為房屋的開發(fā)銷售方,，對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任,。漏水、滲水等屬于房屋質(zhì)量問題，與物業(yè)服務(wù)不是同一法律關(guān)系,，業(yè)主應(yīng)追究開發(fā)商的賠償責(zé)任,；如果是裝修后的水管開裂、漏水問題,，那么應(yīng)該找裝修公司來賠償,。

　　當(dāng)然，日常生活中,，口碑好,、服務(wù)優(yōu)的物業(yè)公司總是“萬能的”，他們往往會(huì)對(duì)類似問題第一時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng),、第一時(shí)間進(jìn)行救助,。但對(duì)于業(yè)主來講，厘清不同的法律關(guān)系后,，就自然明白不能以此為由拒交物業(yè)費(fèi)了,。