長沙晚報掌上長沙8月25日訊 據(jù)中新經(jīng)緯：“選固定利率還是浮動利率？”這令有房貸在身的業(yè)主們反復(fù)糾結(jié),，如今這道“必選題”已經(jīng)有了答案,。房貸“換錨”進入到最后時刻,，究竟對還貸有何影響,？

固定利率vs浮動利率

房貸定價的“錨”過去一直是基準(zhǔn)利率，會根據(jù)基準(zhǔn)利率浮動,，2019年新發(fā)放的房貸平穩(wěn)切換為貸款市場報價利率(LPR)定價后,，央行2019年12月28日公告明確,，2020年3月1日至8月31日，將推進存量房貸定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換,，客戶可與金融機構(gòu)協(xié)商決定是“換錨”為LPR還是固定利率,。

中行、建行,、工行,、農(nóng)行、郵儲銀行此前明確,，8月25日起對批量轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的個人住房貸款,，按相關(guān)規(guī)則統(tǒng)一調(diào)整為LPR定價方式,。交行稱,，于8月21日對批量轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的個人住房貸款調(diào)整為LPR定價方式。

張女士2012年貸款97萬在北京買了套房,，她對中新經(jīng)緯客戶端表示,，自己現(xiàn)在剩余貸款不多，所以比較愿意嘗試浮動利率,，如果是剛剛貸的款,，恐怕也要好好糾結(jié)一番。但她也提出疑問,，固定利率和浮動利率究竟有何區(qū)別,？

最大的不同還是反映到了還款金額上，顧名思義,，固定利率下的房貸利率會維持當(dāng)前利率水平不變,，還款總額及月供基本固定，不會受外界因素影響發(fā)生較大變化,。不過若整體利率環(huán)境下跌,，固定利率還款仍會維持相對比較高的利率。轉(zhuǎn)換為LPR后,，房貸利率會隨著LPR變動而變,，LPR下行，還款金額降低,；LPR上行,，還款金額也隨之增加。

需要注意的是,，如果是銀行代為批量轉(zhuǎn)換的客戶,，可以要求按自己的意愿做一次調(diào)整。但只要是自己作出了選擇,，無論是選擇LPR定價方式還是固定利率,，都只有一次選擇機會,，不能再更改。

“換錨”后利率咋計算,？

房貸“換錨”后,，利率咋算？月供到底能不能減少,？

根據(jù)央行此前公告,，房貸的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR后，加點數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月LPR的差值(可為負(fù)值),。

中新經(jīng)緯客戶端算了筆賬：以商業(yè)性個人住房貸款的轉(zhuǎn)換為例,，如借款人小王，買房時享受了貸款基準(zhǔn)利率打九折(下浮10%)的優(yōu)惠,，貸款日2015年8月1日,，期限是30年。

若小王選擇將這筆房貸的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR,，以5年期貸款基準(zhǔn)利率是4.9%計算,，轉(zhuǎn)換前的實際執(zhí)行利率為4.9×(1-10%)=4.41%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%,，小王這筆房貸的加減點數(shù)為4.41%-4.8%=-0.39%,，即減39個基點，今后的房貸利率就是LPR-0.39%,。直至這筆房貸償還完畢為止,，這個加減點數(shù)都保持不變，房貸利率將隨著5年期以上LPR變動,。

轉(zhuǎn)換時,，本人和銀行需要協(xié)商確定加減點數(shù)、重定價日和重定價周期,。重定價日是重新按照最新的定價基準(zhǔn)計算貸款執(zhí)行利率的時間,。一般有兩種，一種是每年1月1日,，另一種是貸款發(fā)放日的每年“對月對日”,。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進舉例，若某位購房者今年8月份轉(zhuǎn)為LPR計算貸款,，且后續(xù)每一年重新計算月供額,，2020年8至12月其月供額和今年前7月一樣。2021年,，若5年期以上LPR上升5個基點,，那么100萬房貸、30年等額本息的貸款情況下，月供將增加約31元,。反之,，若5年期以上LPR下降5個基點，月供將減少31元,。

究竟選哪個更有優(yōu)勢,？

記者注意到,，從去年12月到今年8月，5年期LPR從4.8%變?yōu)?.65%,，下降15個基點,。如果是200萬元房貸，以等額本息還款方式20年還清,，15個基點的降幅意味著平均每年可節(jié)省房貸支出1963.83元,，20年一共可以省下39276.53元。

這是否就證明選擇LPR浮動利率定價更好,？中國民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為,，如果借款期限較短,，以前的房貸利率又比較高,，就可以選擇LPR。而期限較長,，且以前貸款利率本身很低的,，可以選擇固定的房貸利率。因為這樣可以鎖定月供成本,，將來更好地安排個人家庭的收支情況,，不用為房貸利率變動而影響正常生活安排。

可以看出的是,，若預(yù)期LPR上升,，月供金額也會增加。對于大多數(shù)人來說,，判斷利率的長期走勢究竟上升還是下降很難,。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期LPR或仍有下降空間,。

中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼表示,，從中短期看，我國利率處于下行趨勢,。將存量浮動利率房貸轉(zhuǎn)成以LPR作為定價基準(zhǔn),，對借款人是有利的，有助于減輕借款人房貸支出。

“下半年房貸利率或仍繼續(xù)下降,，但幅度會縮小,。”董希淼稱,，預(yù)計下半年流動性保持合理充裕,，LPR利率仍會繼續(xù)下降，以LPR利率為定價基準(zhǔn)的房貸利率也會順勢下行,。