長沙晚報掌上長沙9月20日訊（全媒體記者 李廣軍 通訊員 李思塵  鄒晴）開發(fā)商將小區(qū)架空層改為停車場,，并進行封閉,、占有、買賣,，業(yè)主認為開發(fā)商的行為侵犯其權(quán)利,，于是將開發(fā)商起訴至法院。案涉架空層到底歸誰所有,？20日,，寧鄉(xiāng)市法院通報了一起物權(quán)糾紛案，法官提醒,，建筑物架空層為建筑物的共有部分,，業(yè)主依法對此享有共有和共同管理的權(quán)利。

某公司在寧鄉(xiāng)開發(fā)了一個小區(qū),，項目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》明確,，房屋分層平面圖案涉的商業(yè)街A,、B棟第二層均為架空休閑層，C棟第二層為公共休閑層,。項目建成后,，該公司未經(jīng)全體業(yè)主同意便擅自將上述架空層改造為停車位進行出售。業(yè)委會認為該公司侵犯了小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益,，遂將其訴至寧鄉(xiāng)市法院,，要求確認架空層歸全體業(yè)主所有并要求公司將架空層恢復原狀。

某公司則認為,，案涉的架空層未計算在建筑公攤面積內(nèi),，不屬于全體業(yè)主共同所有，因而改造架空層的行為是公司對自己財產(chǎn)的處置,，無需經(jīng)過業(yè)主同意,。

寧鄉(xiāng)市法院審理認為，案涉商業(yè)街小區(qū)A,、B,、C棟二層并未單獨進行權(quán)利登記，依附于主體建筑而存在,。依據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十三條,、第二百七十四條以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條之規(guī)定可知，架空層應(yīng)屬于建筑物結(jié)構(gòu)部分,，屬于全體業(yè)主共有,，因其系由業(yè)主和使用人共同使用的公共設(shè)施，與小區(qū)道路,、綠地等公共設(shè)施性質(zhì)相同,，其依附于主體建筑而存在，并非獨立的房屋主體,。當開發(fā)商將新建住宅全部出售之后,，公共設(shè)施的權(quán)屬亦應(yīng)隨房屋主體轉(zhuǎn)移并歸屬于業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)單獨保留架空層的使用權(quán),。

本案中,，案涉商業(yè)街A、B,、C棟二層被規(guī)劃為架空休閑層和公共休閑層,，某公司并未提供證據(jù)證明該規(guī)劃已被修改，故對于業(yè)主關(guān)于案涉商業(yè)街A,、B,、C棟二層架空層為全體業(yè)主所有的訴請，法院予以支持,。

關(guān)于某公司辯稱案涉架空層面積未納入每戶房屋的建筑面積分攤,，不應(yīng)歸屬于全體業(yè)主共有的主張,，法院認為，建筑面積是否計入公攤面積,，不是判斷架空層權(quán)屬的唯一標準,，《中華人民共和國民法典》第二百七十四條并未將是否列入公攤面積作為判斷是否屬于業(yè)主共有的標準。同時,，開發(fā)商售出房屋時,，在合同中亦未就架空層歸開發(fā)商所有作出明確約定，架空層權(quán)屬應(yīng)隨房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移,，即歸屬于業(yè)主所有,。因此，對某公司的辯稱意見法院不予支持,。

據(jù)此,，法院依法作出判決，案涉商業(yè)街小區(qū)A,、B,、C棟二層歸全體業(yè)主共有；某公司在判決生效之日起三十日內(nèi)將案涉商業(yè)街小區(qū)A,、B,、C棟二層恢復原狀。一審宣判后,，某公司不服提出上訴，長沙中院二審駁回上訴,，維持原判,。

“小區(qū)架空層的設(shè)計可以給業(yè)主提供生活便利、滿足日常需求,，進一步提高居住體驗,。本案中的建筑物架空層為建筑物的共有部分，業(yè)主依法對此享有共有和共同管理的權(quán)利,。改變共有部分用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動,，應(yīng)當依法由業(yè)主共同決定?！狈ü俦硎?，開發(fā)商、物業(yè)公司等擅自占用,、處分業(yè)主共有部分,、改變其使用功能或者進行其他經(jīng)營活動，權(quán)利人有權(quán)請求排除妨害,、恢復原狀,、確認處分行為無效或者賠償損失,。因此，公司擅自改建,、占用業(yè)主共有的架空層空間行為,，違反了建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，應(yīng)向小區(qū)業(yè)委會返還案涉架空層空間,。