文/凱風(fēng)

　　誰(shuí)是全國(guó)“房住不炒”最堅(jiān)決的城市?

　　長(zhǎng)沙,，必有一席之地,。

　　近日,，住建部近日印發(fā)《建設(shè)工作簡(jiǎn)報(bào)》，以《長(zhǎng)沙市落實(shí)主體責(zé)任穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制》為題,，對(duì)長(zhǎng)沙在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面的經(jīng)驗(yàn)給予充分肯定并向全國(guó)推廣,。

　　全國(guó)學(xué)長(zhǎng)沙,，這是來(lái)自頂層住房管理部門的肯定,。

　　事實(shí)上,，多地已將長(zhǎng)沙作為學(xué)習(xí)對(duì)象,。此前,，深圳市住建局,、東莞市住建局已先后到長(zhǎng)沙調(diào)研學(xué)習(xí),，均對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控工作成效、先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和典型做法給予高度評(píng)價(jià),。

　　然而,，長(zhǎng)沙模式廣受贊譽(yù),，“一個(gè)讓炒房客有去無(wú)回的城市”之名更是廣為人知,。

　　然而，學(xué)長(zhǎng)沙,，并非想象的那么容易,。

　　01 長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)有多低?

　　2020年，長(zhǎng)沙住房均價(jià)僅為1萬(wàn)元左右,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同等城市能級(jí)的中西部省會(huì),，甚至還低過(guò)許多東部沿海的普通地級(jí)市,。

　　單純看房?jī)r(jià)可能并不直觀，從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看,，長(zhǎng)沙是國(guó)內(nèi)為數(shù)不多處于合理水平的城市之一,。

　　2019年,，深圳房?jī)r(jià)收入比高達(dá)35,，三亞,、北京,、上海、廈門超過(guò)了20,，廣州,、福州、杭州,、南京、東莞,、蘇州等城市超過(guò)了15,。

　　只有長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)收入比低于7，位居全國(guó)主要城市末位,，符合3-9的國(guó)際正常水平,。

　　長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)之低，早已毋庸置疑,。

　　然而,，如此之低的房?jī)r(jià)，卻曾遭遇當(dāng)?shù)厥忻裢对V,，連發(fā)六問(wèn)質(zhì)問(wèn)“長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)為什么不能漲起”,。

　　當(dāng)?shù)氐幕貞?yīng)態(tài)度極為堅(jiān)決：

　　繼續(xù)保持調(diào)控方向不變、調(diào)控目標(biāo)不減,、調(diào)控力度不松,，持續(xù)保持長(zhǎng)沙“房?jī)r(jià)洼地”比較優(yōu)勢(shì)，并使之成為長(zhǎng)沙城市競(jìng)爭(zhēng),、產(chǎn)業(yè)聚集、人才流入的要素保障,，進(jìn)一步提升老百姓的獲得感,、幸福感,。

　　總結(jié)起來(lái)就是四個(gè)字：房住不炒,。

　　隨后,，當(dāng)?shù)毓俜轿⑿殴娞?hào)“長(zhǎng)沙發(fā)布”發(fā)文：

　　選擇長(zhǎng)沙,，只要肯奮斗，就能過(guò)上幸福生活,，“買得起房子,、娶得到妻子,、養(yǎng)得好孩子”。

　　一個(gè)萬(wàn)億GDP的省會(huì)城市,，能讓普通打工人都能觸及買房的門檻,，這是多么難得的成績(jī)?

　　02  長(zhǎng)沙模式，究竟是什么?

　　一是樓市調(diào)控全國(guó)最嚴(yán),，“反炒房”態(tài)度最為堅(jiān)決,，幾乎遏制了所有投機(jī)空間,。

　　1,、限售4年,。商品住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后方可上市交易,。2,、二套限購(gòu)。購(gòu)買二套房,，必須在首套房拿證4年之后,。3,、二套征收重稅,。個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房,，按4%的稅率征收契稅,。4,、堵住人才購(gòu)房漏洞。專科及以上學(xué)歷人才,，須滿足在長(zhǎng)工作生活24個(gè)月。

　　要知道,，廣州限售只有2年,，深圳只有3年,，兩地契稅均可減按1%-3%征收,，至于購(gòu)買二套房?jī)H有“認(rèn)房又認(rèn)貸”限制,，不存在4年間隔期,，由此可見長(zhǎng)沙調(diào)控之嚴(yán)。

　　二是天量供應(yīng)土地,，杜絕人為制造短缺,。

　　房?jī)r(jià)短期看政策，中期看土地,，長(zhǎng)期看人口,。畢竟，土地是壟斷的,，土地供應(yīng)是否充分,，是不是存在人為制造短缺，有沒(méi)有主動(dòng)制造“地王”,，決定著許多城市房?jī)r(jià)的走勢(shì),。

　　2020年以來(lái)，疫情沖擊之下,，經(jīng)濟(jì)剛剛走上復(fù)蘇之路,，不少城市的地王卻呈現(xiàn)井噴之勢(shì)，這些地王多數(shù)都是國(guó)企創(chuàng)造而來(lái),，背后不乏地方政府?dāng)嚐針鞘械目紤],。

　　反觀長(zhǎng)沙，土地供應(yīng)呈現(xiàn)井噴之勢(shì),，供求不存在人為制造的短缺,。

　　從2015年到2019年，長(zhǎng)沙土地供應(yīng)面積接近9000萬(wàn)平方米,，僅2019年就供應(yīng)了2600多萬(wàn)平方米,，這將為當(dāng)?shù)靥峁┰丛床粩嗟淖》抗?yīng)空間,。

　　在內(nèi)地，不少城市都將“土地資源緊張”作為房?jī)r(jià)上漲的依據(jù),。

　　事實(shí)上,，幾乎所有城市都不存在真正的土地短缺問(wèn)題，問(wèn)題是土地有沒(méi)有供應(yīng)充分,、住宅用地究竟占比有多大,、住宅供求失衡有沒(méi)有人為因素存在?

　　即便是以城市面積過(guò)小著稱的深圳，土地也不是想象中的那么緊缺,。相比于土地緊缺,，深圳住宅用地長(zhǎng)期供應(yīng)不足才是更關(guān)鍵的癥結(jié)所在。(參閱《央媒點(diǎn)名一線城市!房產(chǎn)稅不遠(yuǎn)了?》)

　　長(zhǎng)期以來(lái),，深圳居住用地占比20%左右,，低于國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中25%～40%的下限，而國(guó)際上一般是40%以上,。

　　03 中國(guó)房地產(chǎn)20多年的上行史,，讓“房?jī)r(jià)只漲不跌“的神話深入人心。一旦出現(xiàn)長(zhǎng)沙這樣的例外,，就會(huì)引來(lái)各種各樣的口誅筆伐,。

　　“六問(wèn)長(zhǎng)沙為何不能漲起”，就是其中的代表,。這背后的典型觀點(diǎn)有二：

　　其一,，有觀點(diǎn)說(shuō)，長(zhǎng)沙遏制房?jī)r(jià)上漲,，最終只會(huì)拖累經(jīng)濟(jì)發(fā)展,。這是典型的房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的論調(diào)，也是大多數(shù)城市房地產(chǎn)依賴的由來(lái),。

　　長(zhǎng)沙是中國(guó)內(nèi)地17個(gè)萬(wàn)億GDP城市之一，2019年GDP高達(dá)1.15萬(wàn)億,，相比2010年的4547億,，翻了一倍多。

　　近年來(lái),，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)增速位居主要省會(huì)城市前列,。2019年實(shí)際增速達(dá)到8.1%，在17個(gè)萬(wàn)億GDP城市中位居第一,。

　　長(zhǎng)沙經(jīng)驗(yàn),，還至少證明了另一點(diǎn)：即使不依賴房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)也能搞好,。

　　其二,，有論調(diào)稱,，大放水時(shí)代，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)不漲,，當(dāng)?shù)鼐用皴e(cuò)失了財(cái)富膨脹的機(jī)會(huì),，這也讓高層次人才避而遠(yuǎn)之。

　　顯然,，財(cái)富增值機(jī)會(huì),，并不會(huì)屬于所有人，即使存在受損,，影響的恐怕也只是個(gè)別的炒房者,。有些城市的高房?jī)r(jià)本身就存在巨大泡沫，所謂的財(cái)富只是紙面財(cái)富,，本身就難以持續(xù),，一旦出現(xiàn)回調(diào)，影響不是一般嚴(yán)重,。

　　同時(shí),，長(zhǎng)沙人口非但沒(méi)有外流，反而還是人口增量最多的十個(gè)城市之一,。近3年,，長(zhǎng)沙人口增量高達(dá)74.9萬(wàn)，位居全國(guó)第6位,。

　　值得一提的是,，在最新發(fā)布的《中國(guó)城市營(yíng)商環(huán)境指數(shù)評(píng)價(jià)報(bào)告2020》里，長(zhǎng)沙以80.96分位列中國(guó)100座城市營(yíng)商環(huán)境指數(shù)榜第12名,，比去年上升3位,，在省會(huì)城市指數(shù)榜中排名第6。

　　同時(shí),，長(zhǎng)沙連續(xù)13年獲評(píng)全國(guó)“最具幸福感城市”,，也是全國(guó)唯一連續(xù)13年獲此殊榮的城市。

　　顯然,，反炒房戰(zhàn),，給長(zhǎng)沙帶來(lái)的不只是“房?jī)r(jià)洼地”的聲譽(yù)，還給了經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)以良性發(fā)展的空間,。

　　04  長(zhǎng)沙實(shí)踐充分證明,，樓市調(diào)控是有用的，是百分之百能按住房?jī)r(jià)的,。

　　這背后的關(guān)鍵在于,，到底是形式主義調(diào)控還是真調(diào)控，究竟是暗度陳倉(cāng)式的明調(diào)暗松還是始終保持調(diào)控的剛性,，到底是松兩天緊兩天,，還是能將樓市調(diào)控貫徹到底,。

　　然而，在土地財(cái)政,、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面前,，許多城市一直蠢蠢欲動(dòng)，更有城市將房?jī)r(jià)低視為城市之恥,，這樣的樓市,，又如何能控得住?

　　由此可見長(zhǎng)沙調(diào)控的來(lái)自不易，長(zhǎng)沙值得一個(gè)房住不炒“先行示范區(qū)”的稱號(hào),。