長沙晚報掌上長沙6月9日訊（高新麓谷記者 尹婷）從楓林三路俯瞰,，鱗次櫛比的建筑在高新區(qū)保障性住房真人橋家園小區(qū)內(nèi)拔地而起,。伴隨著優(yōu)美的景觀軸線,，中心廣場,、健身廣場,、籃球場等一應(yīng)俱全,。由南至北,，小區(qū)通透悠然的環(huán)境可一眼望穿?！拔覀兊男路孔涌善亮?，小區(qū)綠意盎然，設(shè)施設(shè)計都很人性化,?！奔?xì)節(jié)之處更彰顯“精美”的高新區(qū)保障安置房，讓拆遷群眾交口稱贊,。

從前期設(shè)計到后期管理,，長沙高新區(qū)充分聽取老百姓的意見，推陳出新,，并將“精美長沙”理念貫穿始終,，打造了讓拆遷群眾住得安心、住得舒心的幸福家園,。

策劃 大數(shù)據(jù)專業(yè)定制

行走在真人橋家園小區(qū)內(nèi),，道路寬闊平整，綠茵茵的草坪讓人眼前一亮,，杜英,、香樟等花草樹木點(diǎn)綴其中，錯落有致的園林式景觀讓人好不愜意,。

打造幸福安居,，從前期設(shè)計就需要用足“繡花”功夫。2017年4月開始,，高新區(qū)住建局安排專業(yè)技術(shù)人員對全區(qū)已建成保障安置小區(qū)內(nèi)各類居民,、小區(qū)物業(yè)公司一線工作人員等進(jìn)行調(diào)研，累計走訪群眾350余人次,，召開不同規(guī)模的設(shè)計方案意見征求會43場,，收集整理了大量一手資料，最終整理了實(shí)用性極高的關(guān)于保障性住房6000余字調(diào)研論文和1.4萬余字設(shè)計缺陷優(yōu)化指南,。針對存在的問題,，長沙高新區(qū)在建筑及構(gòu)造、水電安裝,、附屬工程,、幼兒園和商鋪等方面提出了數(shù)百條要求和建議,，甚至具體到了居民公共晾衣設(shè)施的選址。

基于調(diào)研所得的大數(shù)據(jù),，長沙高新區(qū)貫徹“開門辦設(shè)計”的理念,，積極完善群眾參與建筑設(shè)計的機(jī)制，不斷在源頭上改善保障安置小區(qū)人居環(huán)境,，持續(xù)提升小區(qū)各類建筑的“安全,、適用、耐久,、經(jīng)濟(jì),、綠色、美觀”六大屬性,。

“在設(shè)計上,，我們安排了多樣化且具有豐富設(shè)計經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行設(shè)計質(zhì)量和工程進(jìn)度的把控?！备咝聟^(qū)住房和建設(shè)管理局局長陶湘閩介紹,，專業(yè)設(shè)計人員規(guī)劃、村民參與設(shè)計及建筑專家評審共同為最終的保障房建畫好了規(guī)劃藍(lán)圖,。

在設(shè)計初期,，通過召開村民委員會，將規(guī)劃總圖和戶型圖交到村民代表手中,，由村民提建議,。“你需要一個什么樣的房子,，你需要打造一個什么社區(qū),？”

麓谷建發(fā)公司設(shè)計部、高新區(qū)保障房規(guī)劃設(shè)計負(fù)責(zé)人肖鋼介紹,，在滿足國家,、省市區(qū)各行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)村民意見對設(shè)計圖再改進(jìn),，最大程度保證達(dá)到拆遷群眾理想預(yù)期,。除了廣泛收集村民意見，高新區(qū)還通過公開招標(biāo)聘請業(yè)內(nèi)知名設(shè)計咨詢單位作為第三方對設(shè)計質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān),。

“80平方米的安置房室內(nèi)面積有多大哦,？”“門禁系統(tǒng)最好智能化一些”……4月22日晚，新一輪保障房設(shè)計研討會議在高新區(qū)住建局召開,。50余位村民代表就橋頭家園二期的規(guī)劃及戶型設(shè)計提出優(yōu)化建議和意見,。專業(yè)設(shè)計團(tuán)隊“護(hù)航”，拆遷群眾各抒己見,，人頭攢動的會議室里,，一個新的夢想家園正在量身定制。

設(shè)計 細(xì)節(jié)決定成敗

小區(qū)階梯側(cè)建有平緩的無障礙坡道,，方便嬰兒推車和輪椅進(jìn)出,；圍墻采用了更經(jīng)久耐用的鋼筋混凝土預(yù)制景觀藝術(shù)圍欄美觀大方；商鋪外地面是混凝土壓膜路面,，避免因采用地磚被車輛碾壓后出現(xiàn)破損……真人橋家園小區(qū)采用的人性化設(shè)計贏得了拆遷群眾的點(diǎn)贊,。

夢想家園如何打造？高新區(qū)從舒適性,、適用性,、耐久性等建筑特性道出了解題密碼。為了營造更為舒適的居住體驗(yàn),，高新區(qū)保障房規(guī)劃指標(biāo)容積率由2.8降到了2.7,。“我們的建筑密度現(xiàn)在是20%,，相對于其他的商品房來說,，我們打造的空間和舒適度是有顯著提高的?！毙や摻忉?，如果按照原來的容積率或者更高的密度來設(shè)計，盈利也會更高,。為了給拆遷群眾提供一個舒適寬敞的公共活動空間,，目前長沙高新區(qū)保障房建筑密度只有20%，容積率僅做到了2.7,。而更低的容積率帶來的是樓與樓之間更長,、更寬的間距，居住者能夠享受更大的采光面積和更長的采光時間,。

從2.8到2.7,，數(shù)字的微弱浮動帶來的卻是實(shí)實(shí)在在的更優(yōu)居住體驗(yàn)。為了打造精品工程,，設(shè)計團(tuán)隊對于數(shù)字的精準(zhǔn)把控體現(xiàn)在方方面面,。“在建設(shè)選材方面,，我們?nèi)坎捎脙尚彤a(chǎn)品,，也是高于普通住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的?！痹谡嫒藰蚣覉@,，肖鋼現(xiàn)場舉例，就鋼筋含量和結(jié)構(gòu)強(qiáng)度來說,，一般建筑的安全設(shè)計裕量標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間在1至2之間,，而高新區(qū)保障房設(shè)計團(tuán)隊會把閾值控制在1.6或1.7,，以確保提高居住者生活和設(shè)備使用過程中的安全性、可靠性,。

走進(jìn)已建成的保障房小區(qū)內(nèi),，可以看到籃球場、健身廣場一應(yīng)俱全,?！皬难亟值纳虡I(yè)中心，到小區(qū)內(nèi)的中心廣場,，再到健身廣場,，包括到籃球場形成了一個非常周正的景觀軸線?！痹谛や摰闹敢?，從南門外的主干道望到真人橋家園小區(qū)內(nèi)，由南至北,，小區(qū)通透悠然的環(huán)境盡收眼底,。

如何科學(xué)進(jìn)行功能分區(qū)，對商業(yè)排布以及人流,、車流走向進(jìn)行安排,，肖鋼帶領(lǐng)著設(shè)計團(tuán)隊也著實(shí)費(fèi)了一番功夫?！罢嫒藰蚣覉@南門的楓林三路是高新區(qū)的一個主干道,，我們當(dāng)時已經(jīng)做了非常多的社會調(diào)研和實(shí)地勘察，以保證小區(qū)最后的商業(yè)及居住區(qū)的排布達(dá)到一個非常高的標(biāo)準(zhǔn),?！毙や摻榻B，小區(qū)南門臨著主干道,，在主入口的加持下可以極大方便居民停車,。值得一提的是，該保障房小區(qū)的商業(yè)部分設(shè)有獨(dú)立的地下停車場,，而住宅區(qū)也擁有獨(dú)立的停車場,，可以最大限度保證商業(yè)車流和住宅車流分流而互不受干擾。

管理 創(chuàng)新機(jī)制解“痼疾”

以“四精五有”為標(biāo)尺,，長沙高新區(qū)將用3至5年的努力,，讓麓谷新城按照“精準(zhǔn)規(guī)劃、精美建設(shè),、精致管理,、精明增長”，建設(shè)“有顏值,、有氣質(zhì),、有內(nèi)涵,、有格調(diào)、有品位”的現(xiàn)代化大都市,。其中就提到了精致管理,。除了地段佳、配套好,、品質(zhì)高，要提高幸福安居指數(shù),，小區(qū)物業(yè)管理也占有重要一席,。

自2009年高新區(qū)第一個103號令保障安置房小區(qū)和馨園開工建設(shè)以來，已有10余年?，F(xiàn)有保障安置房項目商管運(yùn)營和物業(yè)管理模式,，已無法適應(yīng)新時代治理體系和治理能力現(xiàn)代化的要求，各種矛盾頻現(xiàn),，諸多問題亟待解決,。如小區(qū)配建商鋪招租時間滯后或大量閑置，部分租金明顯低于市場價,，集體經(jīng)濟(jì)組織資產(chǎn)效益低下難以彌補(bǔ)物業(yè)管理運(yùn)營經(jīng)費(fèi),，區(qū)財政兜底支付壓力大等。

為切實(shí)提升保障安置房小區(qū)物業(yè)服務(wù),、商鋪招商及日常管理整體運(yùn)營水平,，長沙高新區(qū)把工作重點(diǎn)從單純項目建設(shè)，提升為“建設(shè)+運(yùn)管”,，邁入了“建管并重”新階段,。

從2019年9月份開始，高新區(qū)組織相關(guān)單位前往長沙各個有管理特色的小區(qū)學(xué)習(xí)借鑒,，經(jīng)過充分的市場調(diào)研和廣泛征求群眾代表意見之后,，決定將小區(qū)物業(yè)管理和商鋪運(yùn)營統(tǒng)一為一個主體打包運(yùn)營，并最終于2020年9月份出臺《高新區(qū)新建保障房項目商管運(yùn)營單位選聘和運(yùn)營管理方案》,。

據(jù)測算,，通過推行商管運(yùn)營和物業(yè)管理一體化招標(biāo)，專業(yè)公司運(yùn)營,，10年合同期可為區(qū)財政節(jié)約物業(yè)補(bǔ)貼,、提質(zhì)改造、公共能耗等各類資金近5億元,，創(chuàng)造公共收益近4500萬元,。

這一創(chuàng)新機(jī)制不僅為政府減負(fù)，也直擊運(yùn)營管理的“陳年舊疾”,，開創(chuàng)保障安置房物業(yè)管理新局面,，提升了管理服務(wù)水平,。從規(guī)劃設(shè)計到運(yùn)營管理，長沙高新區(qū)十年磨一劍,，將宜居宜業(yè)的精美畫卷繪到底,。從2011年首個大型保障住房和馨園小區(qū)交付入住，長沙高新區(qū)下足“繡花”功夫,，目前已建成了和馨園,、和潤園等9個保障房小區(qū)，總面積達(dá)350萬平方米,，安置拆遷群眾3萬余人,。