長沙晚報(bào)掌上長沙6月9日訊（高新麓谷記者 尹婷）從楓林三路俯瞰，鱗次櫛比的建筑在高新區(qū)保障性住房真人橋家園小區(qū)內(nèi)拔地而起,。伴隨著優(yōu)美的景觀軸線，中心廣場(chǎng),、健身廣場(chǎng),、籃球場(chǎng)等一應(yīng)俱全。由南至北,，小區(qū)通透悠然的環(huán)境可一眼望穿,。“我們的新房子可漂亮了,，小區(qū)綠意盎然,，設(shè)施設(shè)計(jì)都很人性化。”細(xì)節(jié)之處更彰顯“精美”的高新區(qū)保障安置房,，讓拆遷群眾交口稱贊,。

從前期設(shè)計(jì)到后期管理，長沙高新區(qū)充分聽取老百姓的意見,，推陳出新,，并將“精美長沙”理念貫穿始終，打造了讓拆遷群眾住得安心,、住得舒心的幸福家園,。

策劃 大數(shù)據(jù)專業(yè)定制

行走在真人橋家園小區(qū)內(nèi)，道路寬闊平整,，綠茵茵的草坪讓人眼前一亮,，杜英、香樟等花草樹木點(diǎn)綴其中,，錯(cuò)落有致的園林式景觀讓人好不愜意。

打造幸福安居,，從前期設(shè)計(jì)就需要用足“繡花”功夫,。2017年4月開始，高新區(qū)住建局安排專業(yè)技術(shù)人員對(duì)全區(qū)已建成保障安置小區(qū)內(nèi)各類居民,、小區(qū)物業(yè)公司一線工作人員等進(jìn)行調(diào)研,，累計(jì)走訪群眾350余人次，召開不同規(guī)模的設(shè)計(jì)方案意見征求會(huì)43場(chǎng),，收集整理了大量一手資料,，最終整理了實(shí)用性極高的關(guān)于保障性住房6000余字調(diào)研論文和1.4萬余字設(shè)計(jì)缺陷優(yōu)化指南。針對(duì)存在的問題,，長沙高新區(qū)在建筑及構(gòu)造,、水電安裝、附屬工程,、幼兒園和商鋪等方面提出了數(shù)百條要求和建議,，甚至具體到了居民公共晾衣設(shè)施的選址。

基于調(diào)研所得的大數(shù)據(jù),，長沙高新區(qū)貫徹“開門辦設(shè)計(jì)”的理念,，積極完善群眾參與建筑設(shè)計(jì)的機(jī)制，不斷在源頭上改善保障安置小區(qū)人居環(huán)境,，持續(xù)提升小區(qū)各類建筑的“安全,、適用、耐久,、經(jīng)濟(jì),、綠色、美觀”六大屬性。

“在設(shè)計(jì)上,，我們安排了多樣化且具有豐富設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)質(zhì)量和工程進(jìn)度的把控,。”高新區(qū)住房和建設(shè)管理局局長陶湘閩介紹,，專業(yè)設(shè)計(jì)人員規(guī)劃,、村民參與設(shè)計(jì)及建筑專家評(píng)審共同為最終的保障房建畫好了規(guī)劃藍(lán)圖。

在設(shè)計(jì)初期,，通過召開村民委員會(huì),，將規(guī)劃總圖和戶型圖交到村民代表手中，由村民提建議,?！澳阈枰粋€(gè)什么樣的房子，你需要打造一個(gè)什么社區(qū),？”

麓谷建發(fā)公司設(shè)計(jì)部,、高新區(qū)保障房規(guī)劃設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人肖鋼介紹，在滿足國家,、省市區(qū)各行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,，根據(jù)村民意見對(duì)設(shè)計(jì)圖再改進(jìn)，最大程度保證達(dá)到拆遷群眾理想預(yù)期,。除了廣泛收集村民意見,，高新區(qū)還通過公開招標(biāo)聘請(qǐng)業(yè)內(nèi)知名設(shè)計(jì)咨詢單位作為第三方對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。

“80平方米的安置房室內(nèi)面積有多大哦,？”“門禁系統(tǒng)最好智能化一些”……4月22日晚,，新一輪保障房設(shè)計(jì)研討會(huì)議在高新區(qū)住建局召開。50余位村民代表就橋頭家園二期的規(guī)劃及戶型設(shè)計(jì)提出優(yōu)化建議和意見,。專業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)“護(hù)航”,，拆遷群眾各抒己見，人頭攢動(dòng)的會(huì)議室里,，一個(gè)新的夢(mèng)想家園正在量身定制,。

設(shè)計(jì) 細(xì)節(jié)決定成敗

小區(qū)階梯側(cè)建有平緩的無障礙坡道，方便嬰兒推車和輪椅進(jìn)出,；圍墻采用了更經(jīng)久耐用的鋼筋混凝土預(yù)制景觀藝術(shù)圍欄美觀大方,；商鋪外地面是混凝土壓膜路面，避免因采用地磚被車輛碾壓后出現(xiàn)破損……真人橋家園小區(qū)采用的人性化設(shè)計(jì)贏得了拆遷群眾的點(diǎn)贊,。

夢(mèng)想家園如何打造,？高新區(qū)從舒適性、適用性,、耐久性等建筑特性道出了解題密碼,。為了營造更為舒適的居住體驗(yàn),，高新區(qū)保障房規(guī)劃指標(biāo)容積率由2.8降到了2.7?！拔覀兊慕ㄖ芏痊F(xiàn)在是20%,，相對(duì)于其他的商品房來說，我們打造的空間和舒適度是有顯著提高的,?！毙や摻忉專绻凑赵瓉淼娜莘e率或者更高的密度來設(shè)計(jì),，盈利也會(huì)更高,。為了給拆遷群眾提供一個(gè)舒適寬敞的公共活動(dòng)空間，目前長沙高新區(qū)保障房建筑密度只有20%,，容積率僅做到了2.7,。而更低的容積率帶來的是樓與樓之間更長、更寬的間距,，居住者能夠享受更大的采光面積和更長的采光時(shí)間,。

從2.8到2.7，數(shù)字的微弱浮動(dòng)帶來的卻是實(shí)實(shí)在在的更優(yōu)居住體驗(yàn),。為了打造精品工程,，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)對(duì)于數(shù)字的精準(zhǔn)把控體現(xiàn)在方方面面?！霸诮ㄔO(shè)選材方面，我們?nèi)坎捎脙尚彤a(chǎn)品,，也是高于普通住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的,。”在真人橋家園,，肖鋼現(xiàn)場(chǎng)舉例,，就鋼筋含量和結(jié)構(gòu)強(qiáng)度來說，一般建筑的安全設(shè)計(jì)裕量標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間在1至2之間,，而高新區(qū)保障房設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)會(huì)把閾值控制在1.6或1.7,，以確保提高居住者生活和設(shè)備使用過程中的安全性、可靠性,。

走進(jìn)已建成的保障房小區(qū)內(nèi),，可以看到籃球場(chǎng)、健身廣場(chǎng)一應(yīng)俱全,?！皬难亟值纳虡I(yè)中心，到小區(qū)內(nèi)的中心廣場(chǎng),，再到健身廣場(chǎng),，包括到籃球場(chǎng)形成了一個(gè)非常周正的景觀軸線,。”在肖鋼的指引下,，從南門外的主干道望到真人橋家園小區(qū)內(nèi),，由南至北，小區(qū)通透悠然的環(huán)境盡收眼底,。

如何科學(xué)進(jìn)行功能分區(qū),，對(duì)商業(yè)排布以及人流、車流走向進(jìn)行安排,，肖鋼帶領(lǐng)著設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)也著實(shí)費(fèi)了一番功夫,。“真人橋家園南門的楓林三路是高新區(qū)的一個(gè)主干道,，我們當(dāng)時(shí)已經(jīng)做了非常多的社會(huì)調(diào)研和實(shí)地勘察,，以保證小區(qū)最后的商業(yè)及居住區(qū)的排布達(dá)到一個(gè)非常高的標(biāo)準(zhǔn)?！毙や摻榻B,，小區(qū)南門臨著主干道，在主入口的加持下可以極大方便居民停車,。值得一提的是,，該保障房小區(qū)的商業(yè)部分設(shè)有獨(dú)立的地下停車場(chǎng)，而住宅區(qū)也擁有獨(dú)立的停車場(chǎng),，可以最大限度保證商業(yè)車流和住宅車流分流而互不受干擾,。

管理 創(chuàng)新機(jī)制解“痼疾”

以“四精五有”為標(biāo)尺，長沙高新區(qū)將用3至5年的努力,，讓麓谷新城按照“精準(zhǔn)規(guī)劃,、精美建設(shè)、精致管理,、精明增長”,，建設(shè)“有顏值、有氣質(zhì),、有內(nèi)涵,、有格調(diào)、有品位”的現(xiàn)代化大都市,。其中就提到了精致管理,。除了地段佳、配套好,、品質(zhì)高,，要提高幸福安居指數(shù)，小區(qū)物業(yè)管理也占有重要一席,。

自2009年高新區(qū)第一個(gè)103號(hào)令保障安置房小區(qū)和馨園開工建設(shè)以來,，已有10余年?，F(xiàn)有保障安置房項(xiàng)目商管運(yùn)營和物業(yè)管理模式，已無法適應(yīng)新時(shí)代治理體系和治理能力現(xiàn)代化的要求,，各種矛盾頻現(xiàn),，諸多問題亟待解決。如小區(qū)配建商鋪招租時(shí)間滯后或大量閑置,，部分租金明顯低于市場(chǎng)價(jià),，集體經(jīng)濟(jì)組織資產(chǎn)效益低下難以彌補(bǔ)物業(yè)管理運(yùn)營經(jīng)費(fèi)，區(qū)財(cái)政兜底支付壓力大等,。

為切實(shí)提升保障安置房小區(qū)物業(yè)服務(wù),、商鋪招商及日常管理整體運(yùn)營水平，長沙高新區(qū)把工作重點(diǎn)從單純項(xiàng)目建設(shè),，提升為“建設(shè)+運(yùn)管”,，邁入了“建管并重”新階段。

從2019年9月份開始,，高新區(qū)組織相關(guān)單位前往長沙各個(gè)有管理特色的小區(qū)學(xué)習(xí)借鑒,，經(jīng)過充分的市場(chǎng)調(diào)研和廣泛征求群眾代表意見之后，決定將小區(qū)物業(yè)管理和商鋪運(yùn)營統(tǒng)一為一個(gè)主體打包運(yùn)營,，并最終于2020年9月份出臺(tái)《高新區(qū)新建保障房項(xiàng)目商管運(yùn)營單位選聘和運(yùn)營管理方案》,。

據(jù)測(cè)算，通過推行商管運(yùn)營和物業(yè)管理一體化招標(biāo),，專業(yè)公司運(yùn)營,，10年合同期可為區(qū)財(cái)政節(jié)約物業(yè)補(bǔ)貼、提質(zhì)改造,、公共能耗等各類資金近5億元,，創(chuàng)造公共收益近4500萬元。

這一創(chuàng)新機(jī)制不僅為政府減負(fù),，也直擊運(yùn)營管理的“陳年舊疾”，開創(chuàng)保障安置房物業(yè)管理新局面,，提升了管理服務(wù)水平,。從規(guī)劃設(shè)計(jì)到運(yùn)營管理，長沙高新區(qū)十年磨一劍,，將宜居宜業(yè)的精美畫卷繪到底,。從2011年首個(gè)大型保障住房和馨園小區(qū)交付入住，長沙高新區(qū)下足“繡花”功夫,，目前已建成了和馨園,、和潤園等9個(gè)保障房小區(qū)，總面積達(dá)350萬平方米,，安置拆遷群眾3萬余人,。